+7(3452) 61-97-90
г.Тюмень:
+7(3467) 900-007
г.Ханты-Мансийск:
+7(495) 258-07-91
г.Москва:
.
recall

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА "О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ" К ДОГОВОРАМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

Ю.Н. КАШЕВАРОВА

Ю.Н. Кашеварова, младший научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации.

Гражданин Я. обратился в суд с иском к Департаменту муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы, ОАО "Московский инвестиционно-торговый центр жилья", Департаменту финансов правительства Москвы, Департаменту внебюджетной политики строительства г. Москвы, Управлению экономической и промышленной политики в строительной области правительства Москвы, ЗАО "Радиостройкомплекс" о взыскании 1126413 руб. 29 коп.
В обоснование иска он указал на то, что 23 сентября 1996 г. между ним, Департаментом муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы и ОАО "Московский инвестиционно-торговый центр жилья" был заключен договор, по которому гражданин Я. принял на себя обязанность по инвестированию строительства четырехкомнатной квартиры, а Департамент муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы принял на себя обязанность передать ему в собственность четырехкомнатную квартиру в пригодном для проживания состоянии и с отделкой в соответствии с проектной документацией. Свои обязательства, предусмотренные договором, истец исполнил, и 27 марта 1997 г. ему была передана квартира, но без проведения в ней отделочных работ. В связи с тем что он за счет собственных средств устранил недостатки переданного ему жилья, истец просил суд взыскать с Департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы 234243 руб. 29 коп. за отделку квартиры и 892170 руб. пени в соответствии со ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" .
---------------------------------
См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 15. Ст. 766; Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 3. Ст. 140; 1999. N 51. Ст. 6287; 2002. N 1(1). Ст. 2.

Судом было установлено, что, поскольку приобретенная гражданином Я. квартира в соответствии с распоряжением первого заместителя премьера правительства Москвы от 17 июня 1996 г. N 760-РЗП подлежала коммерческой реализации, отделочные работы в ней производились в соответствии с Приложением N 2 распоряжения первого заместителя премьера правительства Москвы от 6 февраля 1996 г. N 94-РЗП "О выполнении отделочных и специальных работ в жилых домах". Согласно последнему проведение отделочных работ в квартирах, находящихся "в пригодном для проживания состоянии", не предусматривалось. Дополнительные отделочные и специальные работы в указанных квартирах должны были производиться по заявлениям покупателей с оплатой их по действующим расценкам (распоряжение правительства Москвы от 19 июля 1996 г. N 940 "О дополнении к распоряжению первого заместителя премьера правительства Москвы от 6 февраля 1996 г. N 94-РЗП "О выполнении отделочных и специальных работ в жилых домах"). Указанные акты истцом не оспаривались.
Гражданин Я. за счет собственных средств по своему усмотрению произвел отделочные работы. Понесенные затраты истец считает убытками, связанными с устранением им недостатков в переданной ему квартире, и в соответствии с Законом о защите прав потребителей просит их возместить, а также взыскать пеню за просрочку в возмещении понесенных им расходов.
Ответчики иск не признали. Департамент муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы предъявил встречный иск о признании ничтожным положения договора, предусматривающего, что на всех участников сделки распространяются положения Закона "О защите прав потребителей", что правоотношения, которые возникли между сторонами, регулируются нормами специального Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и нормами гражданского законодательства, а не Законом о защите прав потребителей. Кроме того, ответчики указали и на то, что в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 "О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей" в случае, когда отдельные виды гражданских правоотношений с участием потребителей помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются и специальными законами, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей может применяться в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и специальному закону.
---------------------------------
См.: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991 N 29. Ст. 1005; Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 26. Ст. 2397; 2003. N 2. Ст. 167.

Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы в иске гражданину Я. было отказано, встречный иск удовлетворен. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение оставлено без изменения.
Президиум Московского городского суда, рассмотрев дело по протесту заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации, оставил все судебные решения без изменения, а протест - без удовлетворения.
1. В связи с приведенным делом в первую очередь необходимо определить правовую природу договоров об инвестировании строительства.
В юридической литературе уже давно идут споры относительно юридической природы договора об инвестировании строительства. В том числе был он предметом рассмотрения и на страницах "Комментария судебной практики" .
---------------------------------
См.: Комментарий судебной практики. Вып. 6. М., 2000. С. 41 - 43.

Данный договор не регламентирован Гражданским кодексом Российской Федерации. Что создает трудности в его понимании и выделении его среди некоторых других договоров (например, договоров купли-продажи, строительного подряда, простого товарищества)?
Как уже упоминалось, в соответствии с рассматриваемым договором инвестор принимает участие в инвестировании строительства дома, а доверитель обязуется после ввода дома в эксплуатацию передать инвестору квартиру. Таким образом, преобладающей чертой данного договора является обменный, встречный характер. Инвестор как бы выступает в роли покупателя профинансированной им квартиры. Однако рассматривать данный договор как разновидность договора купли-продажи нельзя по следующим соображениям. Во-первых, условие о предмете любого договора является существенным. При заключении договора об инвестировании строительства объект недвижимости отсутствует, в силу чего выполнение требований ст. 554 ГК РФ о точном указании предмета затруднительно. Более того, в процессе строительства возможны различные перепланировки, в результате которых могут быть изменены основные характеристики предмета договора. Итак, различия в договорах купли-продажи недвижимости и заключенного между сторонами инвестиционного договора заключаются в предмете.
При заключении инвестиционного договора объект права еще не существует. Поэтому предмет договора может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками, в то время как предметом договора купли-продажи недвижимости может выступать только индивидуально определенная вещь (ст. 554 ГК РФ).
Во-вторых, договор купли-продажи представляет собой договор, по которому осуществляется переход права собственности от одного лица к другому, и соответственно он является производным способом приобретения права собственности. Рассматриваемый же договор - это первоначальный способ приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности инвестора на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не обладает этим правом. Такого права лишены и остальные участники рассматриваемого договора.
И в-третьих, по договору инвестор обязан инвестировать строительство объекта до момента передачи ему квартиры, поскольку именно эти средства являются одним из источников финансирования строительства и, следовательно, самой возможности осуществления строительства, в отличие от условий оплаты по договору купли-продажи, которые не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению объекта недвижимости.
Таким образом, квалификация данного договора как договора купли-продажи представляется необоснованной.
Необходимо согласиться и с необоснованностью признания рассматриваемого договора в качестве договора о совместной деятельности.
В соответствии со ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Это многосторонний договор. К его отличительным особенностям относятся: объединение всеми участниками вкладов, наличие для всех общей цели, достигаемой посредством ведения совместной деятельности.
Однако в рассматриваемых отношениях конечная цель деятельности участников договора различна. Для гражданина Я. конечная цель исполнения заключенного договора - получение квартиры для проживания, а для противоположной стороны - предпринимательская деятельность, направленная на получение прибыли в результате завершения строительства и (или) реализации квартир.
При таких обстоятельствах оформление отношений с гражданами договором простого товарищества противоречит п. 2 ст. 1041 ГК РФ. Участие физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в таких отношениях не допускается.
Представляется, что граждане могут быть субъектами подобных отношений в случаях, если они преследуют цель получить доход, а не квартиру для проживания. Отношения по совместной деятельности могут также возникать в тех случаях, когда граждане (будущие жильцы строящегося дома) объединятся для ведения строительства этого дома (соединят денежные вклады, определят свое личное участие, определят порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета и т.д.), заключив единый договор. Кроме того, как следует из договора о совместной деятельности, в нем не предусмотрено участие инвестора ни в управлении общими делами, ни в заключении контрактов с третьими лицами (а это необходимые условия договора простого товарищества). Таким образом, квалификация рассматриваемого договора как договора простого товарищества не отражает действительных отношений сторон.
В протесте рассматриваемый договор был квалифицирован как договор строительного подряда. Как известно, по такому договору подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).
Департамент муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы и ОАО "Московский инвестиционно-торговый центр жилья" не являлись подрядчиками, а, как следует из материалов дела, они выступали заказчиками по договору строительного подряда, исполнителями (подрядчиками) по которому выступало ЗАО "Радиостройкомплекс". При этом заключение договора с гражданином Я. не повлекло изменения состава лиц на стороне заказчика. Исходя из чего гражданин Я. не был заказчиком и не мог выполнять функции, возложенные на заказчика по договору строительного подряда (создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену).
Отсюда следует, что отнесение рассматриваемого договора к договору подряда также необоснованно.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Причем инвестиционная деятельность может быть предпринимательской, а может таковой и не являться.
В качестве инвесторов Закон об инвестиционной деятельности в РСФСР выделяет наравне с юридическими лицами также и граждан - физических лиц.
Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционной деятельности. Статьей 7 Закона установлено, что основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт между ними).
Квалификация таких отношений, а также договора, их оформляющего, должна определяться на основании Гражданского кодекса Российской Федерации. Кодекс такого договора не упоминает, однако в п. 2 ст. 421 говорится о том, что стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.
Таким образом, договор об инвестировании строительства или инвестиционный договор - это самостоятельный вид договора, содержащий в себе элементы различных договоров (смешанный договор). К таким договорам должны применяться общие положения об обязательствах (глава 22 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2. Президиум Московского городского суда согласился с решением суда в части инвестирования истцом строительства, что вполне соответствует цели, преследуемой гражданином Я. при заключении договора, а именно: вложению (инвестированию) своих денежных средств в строительство дома, в результате чего он приобретает право собственности на долю имущества в этом доме - четырехкомнатную квартиру.
Одновременно с этим Президиум отметил, что к правоотношениям, возникшим между сторонами договора об инвестировании строительства дома, не может применяться Закон о защите прав потребителей. Данные правоотношения, по мнению президиума Московского городского суда, регулируются только специальным Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".
Однако с такой позицией президиума согласиться трудно.
Указание на то, что подобные отношения подпадают под действие Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", не означает, что на них не распространяется Закон "О защите прав потребителей".
Как видно из рассмотренного дела, гражданин Я. принял на себя обязательства по инвестированию строительства, а Департамент муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы принял на себя обязанность передать ему в собственность квартиру. Иными словами, между гражданином Я. и ОАО "Московский инвестиционно-торговый центр жилья", а также Департаментом муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы возникли отношения по передаче в будущем построенного объекта в собственность. В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
---------------------------------
См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 411; 2001. N 49. Ст. 4553.

Кроме того, в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 40 Закона о защите прав потребителей судом или истцом мог быть привлечен к участию в процессе федеральный антимонопольный орган (Министерство Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства) для дачи заключения по вопросу применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". На это также указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. N 7.
Кроме того, в указанном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации говорится, что в случае, если отдельные виды гражданских правоотношений с участием потребителей помимо норм Гражданского кодекса регулируются и специальными законами, к таким отношениям Закон о защите прав потребителей применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу и специальному закону. Необходимо отметить, что Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" не содержит норм о запрете применения законодательства о защите прав потребителей к отношениям, возникающим между участниками инвестиционной деятельности.
Таким образом, распространение на взаимоотношения между участниками инвестиционной деятельности законодательства об инвестиционной деятельности ни в коей мере не исключает возможности применения к таким отношениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Это подтвердил и Верховный Суд Российской Федерации 19 сентября 2002 г. в "Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" .
---------------------------------
См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. N 2. С. 17.

К этому же вопросу неоднократно обращалось и Министерство Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства (далее - МАП России) в своих разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Договоры об инвестировании строительства жилья, по мнению МАП России, вводят граждан, в большинстве не обладающих специальными юридическими знаниями, в заблуждение относительно природы заключенного договора, их прав, ответственности, которую несет организация в случае ненадлежащего исполнения договора. Факт введения потребителей в заблуждение имеет существенное значение, так как ограничивает права граждан и затрудняет доступ к судебной защите, поскольку гражданин не может воспользоваться льготами, предусмотренными Законом о защите прав потребителей. Исходя из этого, "МАП России считает, что к рассматриваемым отношениям должно применяться законодательство о защите прав потребителей. Гражданину, имеющему намерение заключить договор о приобретении жилья, заключившему такой договор, должен быть обеспечен уровень правовой защиты, гарантированный Законом РФ "О защите прав потребителей" .
---------------------------------
См.: Государственный доклад "Защита прав потребителей в 2000 г." (п. 3.7) // См. http:/maprf.ru.

Верховный Суд Российской Федерации в своем "Обобщении" обратил внимание на то, что суды, вынося свои решения по делам о спорах между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, не учитывают позицию МАП России по данному вопросу.
3. Для выяснения обоснованности заявляемых истцом требований о возмещении ущерба необходимо в первую очередь решить, чем должен был руководствоваться суд: положениями договора или актами правительства Москвы?
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ свобода договора предполагает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Это означает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным императивными нормами, действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).
Как следует из рассматриваемого дела, сторонами в договоре было предусмотрено, что инвестор получает квартиру в пригодном для жилья состоянии в соответствии с проектно-сметной документацией. Между тем сама формулировка изначально содержала в себе противоречие. Жилое помещение, полученное истцом, подлежало коммерческой реализации, и отделочные работы должны были производиться в соответствии с приложением N 2 к распоряжению первого заместителя премьера правительства Москвы от 6 февраля 1996 г. N 94-РЗП "О выполнении отделочных и специальных работ в жилых домах". В соответствии с указанным распоряжением проведение отделочных и специальных работ в полном объеме (т.е. в "пригодном для жилья состоянии") производилось только в жилых домах, строящихся по муниципальному заказу. Как следует из этого приложения, объем работ, подлежащих выполнению в жилых домах, предусмотренных для коммерческой реализации, таков, что квартира явно не могла быть пригодна для проживания. В соответствии с распоряжением первого заместителя премьера правительства Москвы от 19 июня 1996 г. N 940-РЗП дополнительные отделочные и специальные работы в квартирах домов, подлежащих коммерческой продаже, должны производиться по заявлениям покупателей с оплатой их по действующим расценкам.
Иными словами, поскольку условия договора противоречили обязательным для сторон нормативным правовым актам, при решении дела приоритет должен быть отдан императивным нормам.
4. Для рассмотрения данного вопроса перед судом также стояла задача уяснить, какие права потребителя в данном случае были нарушены. И здесь может быть два варианта: либо право на информацию, либо право на качество.
Из содержания договора, заключенного между истцом и ответчиками, следует, что истцу должна была быть передана квартира в пригодном для проживания состоянии в соответствии с проектно-сметной документацией. Можно было рассуждать об отсутствии у инвестора (гражданина Я.) информации о качестве передаваемой ему квартиры, если указанная проектно-сметная документация не была бы общедоступна. Как описано ранее, объем отделочных работ в данной квартире был определен распоряжением первого заместителя премьера правительства Москвы "О выполнении отделочных и специальных работ в жилых домах". Поэтому вряд ли можно говорить о нарушении права потребителя на информацию.
Что касается права на качество, то здесь необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии со ст. 4 Закона о защите прав потребителей продавец обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Как известно, в договоре было предусмотрено, что квартира, передаваемая инвестору, будет пригодна для проживания. Таким образом, стороны оговорили только цели использования квартиры, качество квартиры в договоре не определялось. В соответствии с п. 3 ст. 4 названного Закона, если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Отсюда следует, что в рассматриваемом случае правомерно говорить о нарушении права на качество.
Подтверждая правомерность отказа в иске, президиум Московского городского суда отметил, что гражданином Я. в обоснование своего иска не предоставлено суду доказательств несоответствия переданной ему в собственность квартиры условиям договора, а объем выполненных работ, по мнению президиума суда, не был предусмотрен проектной документацией и перечнем работ. Также было указано, что истец не лишен возможности заявлять в будущем требований о взыскании стоимости отделочных работ в соответствии со сметной документацией.
Для доказательства несоответствия переданной истцу квартиры условиям договора потребуется проведение экспертизы.
5. Последний вопрос, который необходимо обсудить, касается объема подлежащих возмещению убытков.
Если бы стороны не предусмотрели в договоре, что передаваемая квартира должна соответствовать проектно-сметной документации, то, учитывая отсутствие в договоре условий о качестве, гражданину Я. передавалась бы квартира, качество которой соответствовало бы обычно предъявляемым требованиям, т.е. пригодная для использования по назначению (п. 2 ст. 4 Закона "О защите прав потребителей"). Возмещению в таком случае должны были подлежать расходы, необходимые на приведение квартиры в пригодное для проживания состояние.

Кашеварова Ю.Н. Применение Закона "О защите прав потребителей" к договорам инвестирования строительства жилья // Комментарий судебной практики. Выпуск 9 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература, 2004. С. 63 - 72.


Задать вопрос юристу
Более подробную информацию о юридических услугах нашей компании Вы можете получить по телефонам:
  • В г.Тюмени+7(3452) 61-97-90
  • В г.Москве +7(495) 258-07-91
  • В г.Ханты-Мансийске: +7(3467) 900-007
Вы можете задать вопрос непосредственно генеральному директору Юридической фирмы «Правовые консультанты» по email: info@arbitr-hmao.ru

Вы также можете воспользоваться этой формой отправки вопросов, чтобы узнать о стоимости и порядке оказания юридических услуг. Предварительное консультирование проводится бесплатно

Наши клиенты:

Муниципальное Дорожно-эксплуатационное предприятие муниципального образования город Ханты-Мансийск
ООО «Эрди Тулз»
ООО «Райд-сервис»
ЗАО "Вега"
ООО "СМФ Теплострой"
ООО "ЛПХ Топаз"
ОАО «Ханты-Мансийская аптека»
АУ «Технопарк высоких технологий»
ОАО «Ханты-Мансийскгаз»
ООО «Юветрейд»
ООО «Югра-Агро»
ООО «Юганскнефтегазстрой»
ООО «Системы безопасности иэкпертиза проектов».
ООО «Олви медикал»
ИП Архипов С.Л.
ООО «Альфа строй»
ООО «СК Лидер»
ООО «Борец»
ООО «Техтрансгарант»
ООО «ЮграСтроСервис»
ООО «ЮГРА 2012»
АУ «Духовой оркестр Югры»
ИП Тупиков М.А.
ИП Ананьев А.Е.
Администрация М.О. Город Покачи
ООО «Интегра»