+7(3452) 61-97-90
г.Тюмень:
+7(3467) 900-007
г.Ханты-Мансийск:
+7(495) 258-07-91
г.Москва:
.
recall

РЕГУЛИРОВАНИЕ СОЗДАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

О. МАКАРОВ

О. Макаров, кандидат юридических наук.

Путем принятия пакета взаимосвязанных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с созданием и использованием недвижимости, российское государство пытается решить проблему надлежащего организационно-правового обеспечения деятельности инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов.

Если инвестиционное и строительное законодательство России 1990-х гг. не могло не носить общего и абстрактного характера, то в сегодняшних социально-экономических условиях законодательство о создании и использовании недвижимости направлено на решение более конкретных задач: регулирование корпоративных и договорных форм инвестиций и капитальных вложений, усиление охраны и защиты субъективных прав и интересов. Именно такая тенденция характерна для пакета недавно принятых Законов: от 29 декабря 2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", Градостроительного и Жилищного кодекса РФ; от 30 декабря 2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", "О жилищных накопительных кооперативах" и "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Внесены взаимосвязанные изменения и дополнения в Гражданский кодекс и Гражданский процессуальный кодекс РФ. Отказ от бесплатной приватизации государственного и муниципального жилищного фонда означает признание неспособности государства решить жилищную проблему путем создания недвижимости в жилищной сфере за счет государственных капитальных вложений. Обозначилась политика государства в этом вопросе: инвестиции и капитальные вложения должны быть частными, а задача государства состоит в создании надлежащих формально-юридических условий и оказании посильной материальной помощи в тех или иных формах, например посредством предоставления налоговых вычетов.
Долевое строительство - основная разновидность строительства в современных социально-экономических условиях. Большинство граждан и юридических лиц сегодня не в состоянии вести собственное строительство. Что же касается долевого строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, то оно более доступно, но, естественно, требует соответствующей организационно-правовой основы.
Содержание законодательных новелл показывает, что возможны три уровня гарантий прав граждан - участников долевого строительства: законодательный, корпоративный и договорный.
Если принятым 29 и 30 декабря 2004 г. пакетом федеральных законов закрепляются минимальные гарантии прав участников долевого строительства, то корпоративная и договорная практика должна дополнять предусмотренный нормативно-правовой минимум. К сожалению, оптимального соотношения трех уровней, гарантирующих права и интересы лиц, возводящих и использующих недвижимость, не удалось достигнуть и во вновь принятых законах.
Проследим соотношение законодательных, корпоративных и договорных гарантий прав и интересов участников долевого строительства на примере такой инвестиционно-корпоративной формы, как жилищный накопительный кооператив.
Согласно ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О жилищных накопительных кооперативах" член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Эти требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива. Естественно, возникает вопрос о том, как быть в случае, когда устав конкретного жилищного накопительного кооператива вообще не предусматривает порядка реализации соответствующего требования члена кооператива. Если жилищный накопительный кооператив выполняет функцию инвестора и заказчика по договору строительного подряда (долевого участия в строительстве), то требования члена кооператива по поводу качества жилого помещения еще можно удовлетворить с использованием механизма договорных взаимоотношений жилищного накопительного кооператива с исполнителем (подрядчиком) строительных работ и взаимосвязанных с ними услуг. Если же кооператив выполняет функции исполнителя строительных работ и непосредственно выполняет соответствующие строительно-монтажные работы, то требования члена кооператива в случае отсутствия в уставе порядка исполнения его требований по поводу качества жилого помещения практически остаются неисполнимыми. Неясно, почему в этом случае нельзя допустить договорные отношения между кооперативом и его членом в целях установления порядка реализации требования члена кооператива?
В ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О жилищных накопительных кооперативах" необходимо предусмотреть, что в любом случае права и интересы члена кооператива в случае некачественного выполнения строительных работ и взаимосвязанных с ними услуг пользуются не меньшей правовой охраной и защитой, чем права и интересы потребителя.
Принятый 29 и 30 декабря 2004 г. пакет законодательных актов устанавливает корпоративные и договорные основания привлечения денежных средств субъектов гражданского права в долевое строительство.
Часть 2 ст. 1 ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" говорит, что кроме предусмотренного ч. 1 этой же статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством о жилищных накопительных кооперативах. Это означает, что во всех иных случаях (а в практике, как известно, договоры, заключаемые с целью привлечения денежных средств граждан в долевое строительство, как только ни называются и как только ни составляются) физические и юридические лица не имеют права привлекать денежные средства граждан в долевое строительство многоквартирных жилых домов. Совокупность условий, при наличии которых возможно привлечение денежных средств граждан в долевое строительство многоквартирных жилых домов, устанавливается ст. 3 анализируемого Закона; при отсутствии какого-либо правового условия состоявшиеся сделки между соответствующими субъектами необходимо признавать недействительными. К сожалению, подобных правил не содержит ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О накопительных жилищных кооперативах", что приводит к понижению уровня правовых гарантий в случае привлечения денежных средств граждан на корпоративной основе. Представляется, что только путем поддержания необходимой организационно-правовой основы долевого жилищного строительства с участием граждан можно обеспечить соблюдение прав и интересов населения России.
Введение в законодательство конструкции договора участия в долевом строительстве требует выяснения его правовой сущности и природы.
Анализ существенных условий и элементов договора участия в долевом строительстве не позволяет сформулировать однозначный вывод о его правовой природе и сущности. Представляется, что этот договор чаще всего представляет собой разновидность инвестиционного договора, а реже - договора строительного подряда, предусмотренного пар. 3 гл. 37 ГК РФ. Договор участия в долевом строительстве будет разновидностью договора строительного подряда в том случае, когда застройщик принимает на себя обязанность в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Привлечение других лиц к исполнению подрядного обязательства возможно на различных правовых основаниях, в том числе путем заключения и исполнения договора строительного субподряда. Застройщик, непосредственно выполняющий строительные работы и взаимосвязанные с ними услуги, должен отвечать предъявляемым законодательством требованиям.
Если же застройщик принимает на себя обязанность только привлечь к выполнению строительных работ и взаимосвязанных с ними услуг третьих лиц, т.е. выполняет только организационные и управленческие функции, то заключаемый договор участия в долевом строительстве приобретает характерные черты инвестиционного договора. В литературе высказано мнение о том, что договор долевого финансирования строительства жилья не является инвестиционным договором. При этом авторы этой точки зрения ссылаются на содержание инвестиционного законодательства РФ. Между тем понятие инвестиционной деятельности и ряд других взаимосвязанных с ним понятий сформулированы не безупречно.
Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" определяет, что инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций или инвестирование и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений. Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.
Представляется, что столь широкий подход к определению инвестиционной деятельности и ее субъектов не оправдан.
Неясно, например, почему к субъектам инвестиционной деятельности отнесены пользователи объектов инвестиционной деятельности (если они не вкладывают в инвестиционную деятельность никаких средств и имущества), банковские, страховые или посреднические организации (в том случае, когда вкладывают не свои инвестиции и средства).
Согласно ФЗ от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Таким образом, понятие инвестиций совпадает, в сущности, с понятием объектов гражданских прав, а поэтому бессодержательно и может использоваться против признания договора участия в долевом строительстве в качестве разновидности инвестиционной сделки. Понятие инвестиций имеет смысл в случае вложения каких-либо объектов гражданского права в недвижимость или в тот или иной вид предпринимательской деятельности. В этом случае оно приобретает необходимое содержательное и функциональное значение, и именно такое понимание инвестиций необходимо закрепить в действующем законодательстве.
В свою очередь, договор участия в долевом строительстве может заключаться в потребительских либо в коммерческих целях, и в зависимости от этого на договорные отношения по долевому строительству распространяется либо нет законодательство о защите прав потребителей.
Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. регламентируются не только управленческие и организационные отношения, связанные с возведением недвижимости, но и гражданско-правовые.
К сожалению, некоторые положения Градостроительного кодекса противоречат Гражданскому кодексу. К примеру, п. 2 ст. 743 ГК предусматривает, что договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию. Часть 4 ст. 52 Градостроительного кодекса однозначно возлагает обязанность по подготовке проектной документации и ее передаче лицу, осуществляющему строительство, на застройщика или заказчика. Введение подобного правила требует внесения взаимосогласованных изменений и дополнений в действующее гражданское законодательство.
Новелла - правила ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, устанавливающие основания и последствия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Представляется, что правовое значение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определяется неверно. В ч. 10 ст. 55 устанавливается, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - основание для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. Во-первых, не ясно, о каком государственном учете идет речь. Во-вторых, неверно сводить значение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию только к учетным и техническим функциям. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает выполнение застройщиком всех правовых условий, необходимых для возникновения права собственности на созданный объект, и именно это положение должно получить отражение в действующем законодательстве. Кроме того, необходимо запретить федеральным органам исполнительной власти, органам власти субъектов Федерации и органам местного самоуправления, имеющим право выдавать разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, выдавать соответствующее разрешение при наличии недоделок и дефектов в построенных зданиях.

"Законность", 2005, N 5


Задать вопрос юристу
Более подробную информацию о юридических услугах нашей компании Вы можете получить по телефонам:
  • В г.Тюмени+7(3452) 61-97-90
  • В г.Москве +7(495) 258-07-91
  • В г.Ханты-Мансийске: +7(3467) 900-007
Вы можете задать вопрос непосредственно генеральному директору Юридической фирмы «Правовые консультанты» по email: info@arbitr-hmao.ru

Вы также можете воспользоваться этой формой отправки вопросов, чтобы узнать о стоимости и порядке оказания юридических услуг. Предварительное консультирование проводится бесплатно

Наши клиенты:

Муниципальное Дорожно-эксплуатационное предприятие муниципального образования город Ханты-Мансийск
ООО «Эрди Тулз»
ООО «Райд-сервис»
ЗАО "Вега"
ООО "СМФ Теплострой"
ООО "ЛПХ Топаз"
ОАО «Ханты-Мансийская аптека»
АУ «Технопарк высоких технологий»
ОАО «Ханты-Мансийскгаз»
ООО «Юветрейд»
ООО «Югра-Агро»
ООО «Юганскнефтегазстрой»
ООО «Системы безопасности иэкпертиза проектов».
ООО «Олви медикал»
ИП Архипов С.Л.
ООО «Альфа строй»
ООО «СК Лидер»
ООО «Борец»
ООО «Техтрансгарант»
ООО «ЮграСтроСервис»
ООО «ЮГРА 2012»
АУ «Духовой оркестр Югры»
ИП Тупиков М.А.
ИП Ананьев А.Е.
Администрация М.О. Город Покачи
ООО «Интегра»