+7(3452) 61-97-90
г.Тюмень:
+7(3467) 900-007
г.Ханты-Мансийск:
+7(495) 258-07-91
г.Москва:
.
recall

ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. НА ЧТО НУЖНО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ?

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 25 ноября 2009 года

А.В. ЖИГАЧЕВ

Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ГОУ ВПО "Саратовский государственный университет им. Н.Г. Чернышевского", юрисконсульт ООО "Пересвет-Регион-Саратов-Строй" (группа компаний "Пересвет Групп").

В современной предпринимательской практике аренда нежилых помещений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести нежилое помещение в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены арендовать необходимые объекты. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды .
--------------------------------
См.: Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. 2008. N 11; Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. 2006. N 5.

Аренда нежилых помещений особенно распространена в сфере торговли и оказания бытовых услуг (аренда магазинов, складских площадей, иных "адаптированных" нежилых помещений). Однако и в производственном секторе бизнес нередко строится с использованием арендованных нежилых помещений. Кроме того, практически во всех сферах предпринимательской деятельности нормой стала аренда офисных помещений.
Правоотношения по аренде нежилых помещений оформляются соответствующим договором аренды.
Практика показывает, что при составлении договора аренды нежилого помещения часто возникают различные правовые вопросы, спорные аспекты, от решения которых зависит правильность составления договора аренды и степень заложенных в договоре потенциальных правовых рисков.
Рассмотрим в настоящей статье важнейшие моменты, на которые следует обращать внимание при заключении договора аренды нежилого помещения. Не претендуя на абсолютную полноту изложения материала, остановимся прежде всего на практически значимых условиях названного договора аренды.

Понятие и правовые признаки договора
аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения не выделен в гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды; специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют (в главе 34 ГК РФ "Аренда" в отношении аренды недвижимого имущества отдельно дифференцированы лишь два вида договора аренды - аренда зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ) и аренда предприятий (параграф 5 главы 34 ГК РФ); глава 35 ГК РФ регламентирует наем жилого помещения).
Более того, в гражданском законодательстве отсутствует даже развернутое легальное определение нежилого помещения. Можно найти лишь отдельные нормативные признаки нежилых помещений. Так, из п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) можно сделать вывод, что помещениями следует считать объекты недвижимости, входящие в состав зданий и сооружений.
Нежилое помещение, являясь частью здания или сооружения, в то же время как самостоятельный объект гражданских прав имеет существенные отличительные особенности, что не позволяет полностью распространить на отношения по аренде нежилых помещений нормы, регламентирующие аренду зданий и сооружений. Например, со значительными оговорками к аренде нежилых помещений могут быть применены установленные ст. 652 ГК РФ права арендатора на земельный участок.
На специфический правовой режим нежилых помещений неоднократно обращалось внимание в теории гражданского права. При этом по вопросу применения к аренде нежилых помещений норм об аренде зданий и сооружений мнения специалистов разделились. Так, ряд авторов считают, что положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений применять недопустимо . Другие признают такую возможность, но только в случае, если стороны сделают соответствующую оговорку в договоре аренды нежилого помещения . И наконец, согласно третьей точке зрения нормы об аренде зданий и сооружений применимы и к аренде нежилых помещений .
--------------------------------
См., например: Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. 1996. N 3. С. 8; Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. N 11; Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 8; Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2008. N 2.
Литовкин В.Н. Комментарий к параграфу 4 главы 34 ГК РФ / Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006.
Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10.

На наш взгляд, к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ), но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений. В обоснование приведем следующие практически значимые аргументы (учитывая практическую направленность настоящей статьи).
Во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53. Несмотря на то что в информационном письме рассматривается только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, полагаем, содержащаяся в нем позиция имеет общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.
Во-вторых, сложившаяся до настоящего момента судебно-арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений.
В-третьих, отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений вызовет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Хотя такую "вынужденность" применения аналогии закона, безусловно, нельзя отнести к заслугам российского законодателя. Очевидно, что столь серьезный вопрос требует конкретного законодательного регулирования.
Так, по нашему мнению, к договорам аренды нежилых помещений следует применять следующие нормы об аренде зданий и сооружений (на том правовом основании, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью):
- форма и государственная регистрация договора аренды (ст. 651 ГК РФ). Необходимость применения ст. 651 ГК РФ к договорам аренды помещений отмечена, в частности, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53;
- право арендатора на пользование земельным участком в части, необходимой для использования арендуемого нежилого помещения по назначению (п. 1 ст. 652 ГК РФ), а именно в части прохода, проезда к нежилому помещению (поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно невозможно), и сохранение за арендатором этого права при продаже земельного участка (ст. 653 ГК РФ);
- размер арендной платы как существенное условие договора аренды нежилого помещения (ст. 654 ГК РФ);
- общие правила передачи нежилого помещения (ст. 655 ГК РФ).
В целом следует отметить недостаточность и противоречивость нормативного регулирования правоотношений по аренде нежилых помещений, что приводит к определенным трудностям на практике.
На наш взгляд, учитывая специфику объекта аренды по договору аренды нежилого помещения, такой договор возможно выделить среди иных видов договоров аренды для самостоятельного теоретического и практического исследования. Подчеркнем, названный вид договора аренды в полной мере является условной теоретической моделью, достаточная нормативная база для такой дифференциации на настоящий момент отсутствует.
Исходя из конструкции ст. 606 ГК РФ можно предложить следующее определение договора аренды нежилого помещения: по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение, входящее в состав здания или сооружения, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Различие объема правомочий, которые арендодатель передает арендатору по договору аренды нежилого помещения (временное владение и пользование или только временное пользование), имеет важное практическое значение.
Как правило, арендатору по договору аренды нежилого помещения предоставляются права владеть и пользоваться нежилым помещением, что выражается в следующем:
- арендатор в течение срока аренды фактически обладает нежилым помещением, имеет право беспрепятственного доступа к нему в любое время;
- арендатор самостоятельно определяет режим использования нежилого помещения и доступа к нему третьих лиц;
- арендатор использует нежилое помещение в соответствии с условиями договора аренды (извлекает "полезные свойства" нежилого помещения).
Однако на практике встречаются случаи, когда арендатору по договору аренды нежилого помещения передается только правомочие временного пользования. Например, по договору аренды складского помещения на территории складского комплекса арендатору может быть предоставлено право использовать складское помещение, но только с соблюдением определенного режима и только в установленные договором дни и часы. В данной ситуации вряд ли возможно говорить о полном фактическом владении (обладании) арендатором объектом аренды и абсолютном хозяйственном господстве арендатора над объектом аренды в течение срока аренды.
Сторонами договора аренды нежилого помещения являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем нежилого помещения по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально управомоченное законом или собственником лицо (например, при аренде государственного либо муниципального имущества в качестве арендодателя выступают уполномоченные органы исполнительной власти, а возможно, унитарные и казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).
Арендатором по договору аренды нежилого помещения может являться фактически любой субъект права (с соблюдением ограничений по правоспособности и дееспособности).
По правовой природе договор аренды нежилого помещения является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Консенсуальность проявляется в том, что договор аренды нежилого помещения считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (в предусмотренных законодательством случаях также при условии государственной регистрации такого договора), т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи в аренду нежилого помещения).
Возмездность договора аренды нежилого помещения выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) арендатором арендной платы за полученное в аренду имущество, в отличие, например, от договора безвозмездного пользования, который предполагает безвозмездность.
И наконец, взаимность договора аренды нежилого помещения заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у арендодателя, так и у арендатора.
К форме договора аренды нежилого помещения, по нашему мнению, следует применять требования ст. 651 ГК РФ, а именно: договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды нежилого помещения влечет его недействительность.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (см. п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Существенные условия договора
аренды нежилого помещения

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):
1. Стороны договора (ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты.
Если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником нежилого помещения или не самим арендатором, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре аренды лицо (лица) действует при заключении договора.
2. Объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Как правило, объект аренды по договору аренды нежилого помещения идентифицируется сторонами следующим образом:
- адрес местоположения объекта аренды, этаж;
- наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
- инвентарный номер;
- функциональное назначение (нежилое - производственное, складское, торговое, административное и т.п.);
- площадь.
Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
3. Размер арендной платы. В отношении договоров аренды нежилых помещений следует распространить существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п. 1 ст. 654 ГК РФ для аренды зданий и сооружений. Такой вывод подтверждается в том числе сложившейся судебно-арбитражной практикой (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. по делу N А43-32226/2006-17-585, от 26 сентября 2007 г. по делу N А28-2444/2006-94/25, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2007 г. по делу N Ф08-5489/2007).
Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения следует считать незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также срок договора аренды и без согласования сторонами этого условия договор считается незаключенным. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Объекты аренды. Передача объекта аренды

По договору аренды нежилого помещения в аренду могут быть переданы:
- помещения в зданиях или сооружениях;
- части помещений в зданиях или сооружениях.
Гражданское законодательство не проводит различий между зданиями и сооружениями.
На практике категория объекта (здание или сооружение) определяется органами технической инвентаризации объектов недвижимого имущества и в дальнейшем закрепляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Зданиями, как правило, признаются отдельно стоящие архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, и предназначенные для постоянного или длительного нахождения в них людей (с целью проживания или работы). Исходя из функционального назначения здания подразделяются на жилые и нежилые.
Сооружениями являются иные (помимо зданий) архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, предназначенные для выполнения производственных, гидротехнических, коммуникационных, транспортных и иных целей (как правило, техногенного характера). К сооружениям, например, относятся линейные, линейно-кабельные сооружения, плотины, дамбы, мосты, путепроводы, маяки, эстакады, весовые, смотровые вышки и т.д.
Помещения - объекты, входящие в состав зданий или сооружений и неразрывно с ними связанные (являющиеся частью целого). Исходя из функционального назначения помещения также подразделяются на жилые и нежилые.
В зданиях могут располагаться как жилые, так и нежилые помещения. В сооружениях могут находиться только нежилые помещения, предназначенные для временного пребывания людей (например, смотровые помещения в маяках, вышках и т.д.).
Следует также обратить внимание, что договор, на основании которого используется отдельный конструктивный элемент здания или сооружения (крыша, внешняя сторона стены, фасада и т.д.), не является договором аренды. Такая позиция закреплена в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66).
Передачу нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором следует осуществлять аналогично установленному законодательством порядку передачи зданий и сооружений - по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Исходя из требований п. 2 ст. 611 ГК РФ нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Это могут быть, например, ключи, пропуска и т.д., позволяющие пройти в здание, сооружение и (или) помещения в них. Правовые последствия несоблюдения арендодателем этого требования могут быть следующими:
во-первых, арендатор в этом случае вправе требовать расторжения договора аренды на основании п. 2 ст. 611, пп. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, если использование объекта аренды без принадлежностей либо без относящихся к нему документов невозможно, а также возмещения убытков;
во-вторых, если арендодатель передал арендатору объект аренды без принадлежностей либо документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата за соответствующий период не начисляется и не подлежит взысканию с арендатора (см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором. Такую "лаконичность" акта приема-передачи нельзя признать разумной. В акте, на наш взгляд, в обязательном порядке необходимо также указать:
- характеристики объекта и его площадь;
- функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности);
- состояние объекта и входящих в него конструктивных элементов (окна, двери, пол, перегородки, крыльцо, фасад и т.д.);
- необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта (если таковая имеется);
- возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);
- состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.);
- показания счетчиков по учету тепла, воды, газа, электроэнергии на момент приема-передачи;
- факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);
- оговорка о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет.
При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил.

Срок договора аренды.
Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:
а) на неопределенный срок;
б) на определенный договором срок менее года;
в) на определенный договором срок год и более.
Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.
Неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).
Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).
Определенный договором срок менее года.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.
При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Определенный договором срок год и более.
Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:
а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);
б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);
в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;
г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:
- для физических лиц - документ, удостоверяющий личность (для российских граждан - паспорт гражданина РФ);
- для индивидуальных предпринимателей - документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
- для юридических лиц - учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;
д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);
е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);
ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);
з) документ об уплате государственной пошлины (в случае если заявителем при государственной регистрации договора аренды является физическое лицо - 500 руб.; юридическое лицо - 7500 руб.).
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.
На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:
а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;
б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;
в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам. Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).
Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.
По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении. Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях. В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Арендная плата и порядок ее пересмотра

Как было указано выше, размер арендной платы следует считать существенным условием договора аренды нежилого помещения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.
Размер арендной платы может быть установлен:
а) за объект аренды в целом;
б) за единицу общей площади объекта аренды. В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактического общего размера переданного арендатору объекта аренды;
в) за единицу различных составляющих площадей объекта аренды (например, за единицу площади подсобного помещения в магазине может быть установлен размер арендной платы, отличающийся от размера арендной платы за единицу площади торгового зала в магазине и т.д.). В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактических размеров составляющих площадей переданного арендатору объекта аренды.
Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически (например, ежемесячно, ежеквартально и т.д.) или единовременно (например, в начальный период срока аренды или, напротив, в заключительный период срока аренды арендатором единовременно уплачивается арендная плата за весь период аренды).
Однако стороны могут предусмотреть неденежную форму арендной платы, например:
а) встречное предоставление арендатором в счет арендной платы определенных услуг;
б) встречное выполнение арендатором в счет арендной платы определенных работ;
в) встречная передача арендатором в счет арендной платы определенной вещи в собственность или в аренду;
г) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;
д) зачет арендатором в счет арендной платы встречных обязательств арендодателя перед арендатором (например, вытекающих из договора займа, поставки и т.п.).
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Однако, например, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг и иных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данных случаях арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, соответственно, утрачивается необходимый признак возмездности договора аренды нежилого помещения (см. п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма арендной платы определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены соглашением сторон (п. 2 ст. 317 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором аренды, арендная плата начисляется с момента фактической передачи объекта аренды по передаточному акту арендатору до момента его фактического возврата по передаточному акту арендодателю. Соответственно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче объекта аренды в установленный срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). В свою очередь, досрочное освобождение арендатором объекта аренды (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) без передачи его по передаточному акту арендодателю не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 399/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 6 марта 2008 г. по делу N А49-3309/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. по делу N А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Московского округа от 11 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10324-04). Таким образом, даже двусторонним соглашением стороны не вправе пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год.
В договоре аренды стороны могут предусмотреть неизменность размера арендной платы в течение всего срока аренды.
Однако есть случаи, когда размер арендной платы может изменяться чаще, чем один раз в год:
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Правовые основания и условия для изменения договора в случае существенного изменения обстоятельств установлены ст. 451 ГК РФ. При аренде нежилого помещения существенным изменением обстоятельств, влияющим на размер арендной платы, могут являться, в частности:
- ухудшение условий доступа и проходимости к нежилому помещению (например, в результате строительных работ и возведения третьими лицами капитальных сооружений существенно ухудшился доступ к арендуемому магазину, снизилась проходимость, соответственно, уменьшилась выручка арендатора);
- ухудшение визуальной видимости нежилого помещения, в т.ч. вывески и наружной рекламы арендатора (например, на пешеходном проспекте муниципальными службами высажены деревья, которые закрыли видимость арендуемого магазина, что повлекло снижение выручки арендатора);
- ухудшение транспортной развязки (например, в результате длительных дорожных работ изменился маршрут проезда к арендуемым складским помещениям).
Судебная практика признает возможность применения ст. 451 ГК РФ по требованию одной из сторон (как правило, арендатора) при необходимости изменения размера арендной платы (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 июня 2008 г. по делу N А51-6760/200728-174, Постановление ФАС Московского округа от 15 декабря 2006 г. по делу N КГ-А40/11912-06-П).
2. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Например, в связи со значительным износом коммуникаций существенно ухудшились теплоснабжение и водоснабжение объекта аренды.
3. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды порядок (механизм) исчисления арендной платы по каждому сроку платежа либо по окончании определенного периода. Например, в договоре аренды может быть указано, что размер арендной платы ежегодно (ежеквартально) увеличивается на установленный органами статистики индекс инфляции за прошедший календарный год (квартал). Такое фактическое изменение размера арендной платы не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Хотя на практике в данном случае стороны также, как правило, фиксируют фактическое изменение размера арендной платы двусторонним соглашением, следует отличать: такое соглашение по сути является не оформлением взаимной воли сторон, а подтверждением (констатацией) изменения арендной платы.
Следует учитывать, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Исключение, по нашему мнению, составляет рассмотренная выше ситуация, когда фактическое изменение размера арендной платы происходит в соответствии с порядком (механизмом) исчисления арендной платы, зафиксированным непосредственно в самом договоре.
Предусматривая в договоре аренды нежилого помещения определенный размер арендной платы, стороны должны также распределить в договоре обязанности по оплате электроэнергии, теплоснабжения, коммунальных услуг, иных эксплуатационных услуг, связанных с использованием объекта аренды. Здесь возможны следующие варианты:
а) все перечисленные расходы, связанные с использованием объекта аренды, учтены в размере арендной платы, соответственно, арендатор ничего, кроме арендной платы, арендодателю не уплачивает и не возмещает;
б) арендатор дополнительно к арендной плате оплачивает расходы, связанные с использованием объекта аренды, арендодателю или непосредственно снабжающим и обслуживающим организациям (на основании приборов учета, выставляемых счетов либо пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади здания и т.д.);
в) арендатор дополнительно оплачивает расходы, связанные с использованием объекта аренды, но только в случае превышения определенных сторонами в договоре аренды величин потребления (например, потребление арендатором электроэнергии до 1000 кВт в месяц учтено в размере арендной платы; потребление электроэнергии свыше этого показателя оплачивается арендатором дополнительно).
Следует обратить внимание также на следующий немаловажный налоговый аспект арендных правоотношений, напрямую связанный с уплатой арендатором арендодателю арендной платы.
На практике арендодателем нежилого помещения нередко выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Такая ситуация сама по себе сомнительна с точки зрения законности, поскольку систематическое получение прибыли от сдачи в аренду имущества без официальной государственной регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности (индивидуального предпринимателя или юридического лица) можно расценивать как незаконную предпринимательскую деятельность, ответственность за которую предусмотрена ст. 14.1 КоАП РФ и ст. 171 УК РФ.
Однако это обстоятельство не освобождает арендатора (если он является юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем либо занимается нотариальной или адвокатской практикой) от выполнения дополнительных налоговых обязанностей, связанных с "непредпринимательским" статусом арендодателя. Речь идет о выполнении арендатором по отношению к такому арендодателю обязанностей налогового агента в соответствии со ст. 226 НК РФ при выплате арендной платы. Арендатор в этом случае обязан исчислить, удержать у налогоплательщика-арендодателя и уплатить сумму НДФЛ.
При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога (например, при оплате арендной платы в натуральной форме) налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика-арендодателя (п. 5 ст. 226 НК РФ).
Отметим, что за неправомерное неперечисление (неполное перечисление) сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, ст. 123 НК РФ предусматривает ответственность в виде штрафа в размере 20 процентов от суммы, подлежащей перечислению.
Попытки сторон договора аренды снять с арендатора обязанности налогового агента (при денежной форме арендной платы) путем закрепления в договоре аренды условия о том, что арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ, либо путем оформления от имени арендодателя соответствующего заявления, вряд ли можно признать законными, поскольку такие права в ст. 226 НК РФ не предусмотрены.

Использование арендатором объекта аренды

Арендатор обязан использовать объект аренды:
во-первых, в соответствии с назначением объекта аренды. Например, далеко не каждое нежилое помещение может быть использовано для производственных целей (ввиду несоответствия техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям);
во-вторых, в соответствии с условиями, предусмотренными непосредственно в договоре аренды.
Так, в договоре аренды нежилого помещения стороны могут предусмотреть следующие условия по использованию арендатором объекта аренды:
а) использование только для конкретного вида предпринимательской деятельности (например, торговля продовольственными товарами, торговля промышленными и хозяйственно-бытовыми товарами и т.д.);
б) ограничения по размещению арендатором каких-либо навесных устройств и оборудования (кондиционеры, сплит-системы и т.д.) на внешней стороне и фасаде здания либо их размещение только с предварительного согласия арендодателя;
в) ограничения по размещению арендатором вывески и наружной рекламы на внешней стороне и фасаде здания, либо их размещение только с предварительного согласия арендодателя, либо размещение с соблюдением определенных условий (без использования кронштейнов, с ограничениями по размеру и т.д.);
г) ограничения по использованию коммунальных и иных ресурсов (лимит потребления электроэнергии, воды, ограничения по мощности подключаемого электрооборудования и т.д.);
д) обязанности арендатора по уборке прилегающей к объекту аренды территории, вывозу твердых бытовых отходов, иного мусора.
Отметим, что условия по использованию арендатором объекта аренды должны быть зафиксированы в договоре аренды максимально подробно. Практика показывает, что этот аспект арендных правоотношений вызывает между субъектами предпринимательской деятельности многочисленные споры.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Содержание объекта аренды - это в первую очередь своевременное проведение текущего и капитального ремонта.
В договоре аренды нежилого помещения стороны должны распределить между собой обязанности по проведению текущего и капитального ремонта объекта аренды.
Статья 616 ГК РФ содержит диспозитивные нормы, согласно которым обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе, а обязанность по проведению текущего ремонта, надлежащему содержанию объекта аренды - на арендаторе. Однако стороны вправе распределить названные обязанности иным образом, по своему усмотрению.
Гражданское законодательство, регламентирующее арендные правоотношения, не раскрывает содержания и отличительных признаков капитального и текущего ремонта объекта аренды. Соответственно, понятие капитального и текущего ремонта сторонам целесообразно закрепить непосредственно в договоре аренды.
При этом можно, например, использовать понятия капитального и текущего ремонта, приведенные в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (утв. Постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. N 15/1). В п. 3.8 данного документа под капитальным ремонтом понимаются работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
В договоре аренды нежилого помещения (во избежание споров между арендодателем и арендатором) важно предусмотреть сроки проведения капитального и текущего ремонта объекта аренды. При этом в договоре следует отдельно выделить:
- сроки проведения планового текущего и капитального ремонта объекта аренды;
- сроки проведения внепланового текущего и капитального ремонта объекта аренды (т.е. ремонта, вызванного неотложной необходимостью, - вследствие поломки инженерных коммуникаций и оборудования, затопления помещений, проявления дефектов в конструктивных элементах здания и т.д.) с момента предъявления соответствующего требования заинтересованной стороной.
Пункт 1 ст. 616 ГК РФ предусматривает, что в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Отметим, что те же права арендатора можно предусмотреть в договоре аренды при нарушении арендодателем обязанности по производству текущего ремонта и надлежащему содержанию объекта аренды (если такие обязанности возложены договором аренды на арендодателя).
В договоре аренды нежилого помещения целесообразно также решить вопрос о размере начисления арендной платы в тех случаях, когда производимый арендодателем капитальный или текущий ремонт объекта аренды (если это относится к обязанностям арендодателя) препятствует либо значительно затрудняет использование арендатором объекта аренды. Так, в договоре аренды возможно предусмотреть, что за такие периоды арендная плата не начисляется либо начисляется, но в меньшем размере, установленном договором.

Субарендные правоотношения

На практике при аренде нежилого помещения у арендатора нередко возникает необходимость передать объект аренды (его часть) в субаренду. Например, зачастую арендодатель согласен на сдачу объекта аренды только полностью (т.е. арендодателю необходим так называемый якорный арендатор, ответственный за весь объект аренды), в то же время потенциальным арендаторам необходима только часть объекта аренды. В этой ситуации субарендные правоотношения неизбежны.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя. При этом указанная норма не запрещает закреплять такое согласие арендодателя непосредственно в тексте первоначального договора аренды без ограничений в отношении персонального состава субарендаторов - так называемое генеральное согласие арендодателя (см. п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). В этом случае согласие арендодателя на каждую конкретную сделку субаренды не требуется.
В случае если в договоре первоначальной аренды "генеральное" согласие арендодателя на субаренду не закреплено, арендатор обязан получить такое письменное согласие арендодателя отдельно перед заключением соответствующего договора субаренды. В то же время, как разъяснено в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, если арендодатель дал письменное согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Необходимо учитывать, что ответственным по договору первоначальной аренды перед арендодателем всегда остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При этом все требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Если иное не предусмотрено договором первоначальной аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
К договорам субаренды нежилых помещений применяются соответствующие правила о договорах аренды.

Досрочное расторжение договора

Статьи 619, 620 ГК РФ предусматривают основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В то же время ст. ст. 619, 620 ГК РФ сформулированы законодателем диспозитивно. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора. При этом в п. п. 25, 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 содержатся разъяснения по этому вопросу, позволяющие сделать следующие значимые практические выводы:
- основания досрочного расторжения договора аренды, установленные сторонами в договоре, могут быть обусловлены даже несущественным нарушением условий договора аренды, а могут и вовсе не быть связаны с какими-либо нарушениями условий договора аренды;
- в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора аренды и его расторжения также и во внесудебном порядке.
Таким образом, стороны договора аренды нежилого помещения обладают фактически полной свободой усмотрения при установлении в договоре оснований для досрочного расторжения договора (как в судебном, так и во внесудебном порядке). Такое толкование статей 619, 620 ГК РФ подтверждается также судебной практикой по конкретным делам (см., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 3 октября 2006 г. по делу N А53-11922/2005-С4-32, от 19 февраля 2008 г. по делу N А63-3692/07-С2, от 18 августа 2008 г. по делу N А32-23681/2007-15/49).

Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Жигачев А.В. Заключаем договор аренды нежилого помещения. На что нужно обратить внимание? // СПС КонсультантПлюс. 2009.


Задать вопрос юристу
Более подробную информацию о юридических услугах нашей компании Вы можете получить по телефонам:
  • В г.Тюмени+7(3452) 61-97-90
  • В г.Москве +7(495) 258-07-91
  • В г.Ханты-Мансийске: +7(3467) 900-007
Вы можете задать вопрос непосредственно генеральному директору Юридической фирмы «Правовые консультанты» по email: info@arbitr-hmao.ru

Вы также можете воспользоваться этой формой отправки вопросов, чтобы узнать о стоимости и порядке оказания юридических услуг. Предварительное консультирование проводится бесплатно

Наши клиенты:

Муниципальное Дорожно-эксплуатационное предприятие муниципального образования город Ханты-Мансийск
ООО «Эрди Тулз»
ООО «Райд-сервис»
ЗАО "Вега"
ООО "СМФ Теплострой"
ООО "ЛПХ Топаз"
ОАО «Ханты-Мансийская аптека»
АУ «Технопарк высоких технологий»
ОАО «Ханты-Мансийскгаз»
ООО «Юветрейд»
ООО «Югра-Агро»
ООО «Юганскнефтегазстрой»
ООО «Системы безопасности иэкпертиза проектов».
ООО «Олви медикал»
ИП Архипов С.Л.
ООО «Альфа строй»
ООО «СК Лидер»
ООО «Борец»
ООО «Техтрансгарант»
ООО «ЮграСтроСервис»
ООО «ЮГРА 2012»
АУ «Духовой оркестр Югры»
ИП Тупиков М.А.
ИП Ананьев А.Е.
Администрация М.О. Город Покачи
ООО «Интегра»