+7(3452) 61-97-90
г.Тюмень:
+7(3467) 900-007
г.Ханты-Мансийск:
+7(495) 258-07-91
г.Москва:
.
recall

ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ, ПРЕКРАЩЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

А.В. КАНДАУРОВ

Кандауров А.В., юрист ООО "ББГ Юридические услуги".

В представленной статье комплексно исследован вопрос о возможности расторжения срочного договора путем одностороннего отказа от его исполнения любой из сторон и соответствии такого права действующему законодательству Российской Федерации. Данная тема, несомненно актуальна в связи с большим количеством отказов от исполнения различных договоров из-за сложившейся экономической ситуации в России.
В статье ставится также вопрос о разнице в понятиях одностороннего отказа от исполнения договора, его расторжения и прекращения на примере договора аренды.
Результатом исследования является обоснованная позиция автора, подтвержденная судебной практикой, о возможности расторжения срочного договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения любой из сторон, если такая возможность предусмотрена в договоре самими сторонами. Однако, как указано Высшим Арбитражным Судом РФ, данный вопрос (о возможности одностороннего отказа от исполнения договора аренды) различным образом разрешается арбитражными судами и представляет значительный интерес для установления единообразной практики рассмотрения споров, связанных с расторжением договоров аренды.
Правоотношения между субъектами гражданского права имеют свойство возникать, изменяться и прекращаться. Побуждающим их началом являются сделки, т.е. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 150 Гражданского кодекса РФ).
В большинстве случаев такие действия носят обоюдный характер, в которых стороны договариваются, например, заключить договор, внести в него изменения или, наоборот, расторгнуть, в том числе по договоренности, в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Это значит, что предпосылки к изменению или расторжению договора могут быть предусмотрены самими сторонами отношений, и эти положения не должны противоречить нормативным актам Российской Федерации. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ст. 450 ГК РФ). Однако в чем разница в понятиях одностороннего отказа от исполнения договора, его расторжения и прекращения в российском законодательстве? Попытаемся ответить на данный вопрос на примере договора аренды.
Как указано в Гражданском кодексе РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом по требованию арендодателя или арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом, и только в случаях, если:
- арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшающими имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, не оговоренные арендодателем при заключении договора, заранее не известные арендатору и не обнаруженные им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. ст. 619 и 620 ГК РФ).
Данные нормы могут быть применены только к срочным отношениям арендодателя и арендатора, так как порядок отказа от исполнения договора, если он заключен на неопределенный срок, установлен в статье 610 ГК РФ: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, что не мешает им, в свою очередь, установить в договоре иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
Из анализа статей 619 и 620 ГК РФ можно сделать вывод: стороны имеют право расторгнуть договор только в случаях, связанных с неисполнением какой-либо стороной своих обязательств, указанных в этих статьях. При этом может возникнуть ситуация, когда, например, арендатор не нуждается в арендуемом помещении и желает расторгнуть договор, но другая сторона выступает против этого. В данном случае арендатор может попробовать нарушить нормы статьи 619 ГК РФ или иные свои обязанности, предусмотренные договором, что обязательно повлечет за собой судебное разбирательство спора.
Есть ли выход из данной ситуации? И в чем разница между односторонним отказом от исполнения договора, его расторжением и прекращением? Исходя из положений статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и наоборот: при прекращении обязательств сторон происходит расторжение договора. Это значит, что прекращается не сам договор, а права и обязанности сторон, которые образуют его содержание, следствием чего является расторжение договора.
По смыслу информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа стороны от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением контрагентом того или иного условия договора. В обзоре практики Президиум ВАС РФ приводит пример, из которого следует, что стороны при заключении договора аренды по инициативе арендодателя (истца) включили в него условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 ст. 450 ГК РФ (односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда он допускается законом или соглашением сторон). По мнению арендатора (ответчика), данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 ст. 450 ГК РФ те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке. Однако нижестоящий суд не согласился с позицией арендатора, отметив: такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 ст. 450 ГК РФ. Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается арендатором. В силу пункта 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым и соответствующее решение суда не требуется.
Из вышесказанного следует, что при наличии в договоре аренды условия о праве той или иной стороны досрочно отказаться от исполнения договора аренды договор считается расторгнутым без вынесения решения судом после того, как сторона отказалась от исполнения в порядке, предусмотренном договором. Указанное выше дело относится именно к срочному договору, так как ответчик апеллирует к статье 619 ГК РФ, закрепляющей условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Как же соотносятся понятия отказа от исполнения от договора и его расторжение? Думается, отказ от исполнения является односторонней сделкой, которая может выражаться в уведомлении другой стороны или иных действиях, обусловленных сторонами. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В то же самое время односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ). Значит ли это, что условие об одностороннем отказе может быть предусмотрено только в соглашении между субъектами, занимающимися предпринимательской деятельностью?
В соответствии со статьей 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (т.е. прекращение прав и обязанностей, но не договора). На основании этой формулировки стороны могут предусмотреть условие об одностороннем отказе от исполнения договора и подробно указать механизм такого отказа. Но как тогда соотносятся статья 310, пункт 3 ст. 450, статьи 619 и 620 ГК РФ?
Структура взаимодействия этих норм законодательства представляет собой следующее: думается, случаи неисполнения своих обязательств сторонами, указанных в статьях 619 и 620 ГК РФ, являются частными и связаны лишь с негативными последствиями исполнения договора аренды. Ведь договор заключается для конкретных целей, и разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. По желанию сторон в срочный договор аренды вносятся конкретные условия и обстоятельства, на основании которых стороны имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ). В случае же наступления негативных последствий, указанных в статьях 619 и 620, заинтересованная сторона может потребовать расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если иные условия его расторжения не предусмотрены сторонами.
Возникает еще один вопрос: как соотносятся указанные в договоре аренды формулировки одностороннего расторжения во внесудебном порядке и односторонний отказ от исполнения договора? Существует ли возможность, что суд при рассмотрении дела может указать на ничтожность формулировки, гласящей об одностороннем расторжении договора во внесудебном порядке? Думается, при составлении договоров аренды следует полностью руководствоваться информационным письмом Президиума ВАС РФ N 66 и точно указывать, что сторона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в связи с чем договор и считается расторгнутым.
Однако как на деле происходит реализация такого права и позволяют ли суды расторгать договоры аренды таким способом? Обратимся к арбитражной практике. В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда косвенно подтверждается, что ответчик, будучи арендатором, имел право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора аренды, уплатив при этом арендодателю штраф в размере месячной арендной платы. В то же время ФАС Центрального округа в Постановлении по делу N А08-2693/05-22 указал: удовлетворяя исковые требования, нижестоящий суд правомерно исходил из того, что срочный договор аренды не содержит условия о возможности его расторжения арендатором в одностороннем порядке. При этом нижестоящий суд обоснованно указал: действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения обязательств по договору аренды не соответствуют требованиям закона и условиям договора, следовательно, он был обязан уплачивать арендную плату до окончания срока действия договора. Думается, если бы арендатор, который в соответствии с материалами дела выехал с занимаемой площади и уведомил арендодателя об одностороннем расторжении договора аренды, настоял на включении в договор условия о праве такого отказа, суд принял бы его сторону и договор считался бы расторгнутым с момента, оговоренного в нем сторонами. При этом условием одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды может быть и такое основание, предусмотренное сторонами, как, например, однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный срочным договором аренды срок (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 февраля 2008 г. по делу N А66-10900/2006). При этом необходимо учесть: в статье 619 ГК РФ одним из условий обращения арендодателя в суд является невнесение арендных платежей арендатором более двух раз. Данный пример показывает: если стороны не указали в договоре порядок расторжения договора, они имеют право воспользоваться императивными нормами Гражданского кодекса РФ. То есть эти нормы не противоречат друг другу, но заступают на место друг друга.
Возможность одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды недвижимого имущества также видна из ряда судебных постановлений, проанализированных на предмет рассматриваемого в настоящей статье вопроса .
--------------------------------
См.: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 1 сентября 2008 г. по делу N А31-577/2008-28, Западно-Сибирского округа от 31 мая 2007 г. по делу N Ф04-2831/2007(34057-А75-21), Центрального округа от 14 ноября 2005 г. по делу N А23-465/05Г-8-28, Северо-Кавказского округа от 28 сентября 2005 г. по делу N Ф08-4492/2005.

С другой стороны, в споре между Сбербанком России и ООО "Бизнес-Инвест" суды всех инстанций заняли позицию, которая характеризуется тем, что главой 34 ГК РФ не установлена возможность безосновательного, лишь по воле и желанию арендодателя, досрочного расторжения договора аренды, т.е. одностороннего отказа от исполнения договора . На что ВАС РФ отметил: положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 ст. 450 Кодекса. В силу же пункта 3 ст. 450 односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. При этом в вынесенном ВАС РФ определении указано: изучение материалов этого дела и судебной практики показало, что вопрос о возможности одностороннего отказа от исполнения договора аренды различным образом разрешается арбитражными судами и представляет значительный интерес для установления единообразной практики рассмотрения споров, связанных с расторжением договоров аренды . В итоге, не ответив окончательно на вопрос, суд передал дело для пересмотра в порядке надзора в Президиум ВАС РФ.
--------------------------------
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 января 2008 г. N А19-9645/07-Ф02-9670/07 по делу N А19-9645/07.
Определение ВАС РФ от 6 июня 2008 г. N 5782/08.

Итак, постараемся дать ответ на главный вопрос в настоящей статье - как соотносится требование Гражданского кодекса РФ о судебном расторжении договора аренды и возможность включения в него положений об одностороннем отказе от его исполнения?
Анализ действующих норм права и судебной практики показал: требование ГК РФ о расторжении договора аренды в судебном порядке не есть императивная норма о единственном способе его расторжения. Однако осталось дождаться официального решения Президиума ВАС РФ по затронутому в настоящей статье вопросу.
Сторонам предоставлено право включать в срочный договор аренды условия о том, что при наступлении тех или иных событий сторона вправе отказаться от его исполнения в оговоренном в условиях договора порядке.
Таким образом, предпринимателям не стоит заблуждаться относительно недействительности такого рода условий, включаемых в договор обычно по требованию арендодателя, и более тщательно подходить к его предмету либо отказываться от заключения, если условия об отказе от исполнения договора не являются подходящими для какой-то из сторон.

Кандауров А.В. Односторонний отказ от исполнения, прекращения и расторжения договора аренды // Законодательство и экономика. 2010. N 3. С. 34 - 37.


Задать вопрос юристу
Более подробную информацию о юридических услугах нашей компании Вы можете получить по телефонам:
  • В г.Тюмени+7(3452) 61-97-90
  • В г.Москве +7(495) 258-07-91
  • В г.Ханты-Мансийске: +7(3467) 900-007
Вы можете задать вопрос непосредственно генеральному директору Юридической фирмы «Правовые консультанты» по email: info@arbitr-hmao.ru

Вы также можете воспользоваться этой формой отправки вопросов, чтобы узнать о стоимости и порядке оказания юридических услуг. Предварительное консультирование проводится бесплатно

Наши клиенты:

Муниципальное Дорожно-эксплуатационное предприятие муниципального образования город Ханты-Мансийск
ООО «Эрди Тулз»
ООО «Райд-сервис»
ЗАО "Вега"
ООО "СМФ Теплострой"
ООО "ЛПХ Топаз"
ОАО «Ханты-Мансийская аптека»
АУ «Технопарк высоких технологий»
ОАО «Ханты-Мансийскгаз»
ООО «Юветрейд»
ООО «Югра-Агро»
ООО «Юганскнефтегазстрой»
ООО «Системы безопасности иэкпертиза проектов».
ООО «Олви медикал»
ИП Архипов С.Л.
ООО «Альфа строй»
ООО «СК Лидер»
ООО «Борец»
ООО «Техтрансгарант»
ООО «ЮграСтроСервис»
ООО «ЮГРА 2012»
АУ «Духовой оркестр Югры»
ИП Тупиков М.А.
ИП Ананьев А.Е.
Администрация М.О. Город Покачи
ООО «Интегра»